Gezocht: taxateur en/of jurist

Tekst: Joël Scherrenberg | KPE Vastgoed

DE JURIDISCHE ASPECTEN VAN HET VAK

De taxateur anno 2022 is een alleskunner; hij of zij heeft een visie op de toekomst, wetenschap van de markt van vandaag en uiteraard ook alle kennis van bouwkunde, fiscaliteit en recht. Dit maakt meteen het dilemma van het vak helder: de eisen aan de taxateur zijn steeds hoger omdat de maatschappij veeleisender wordt, maar tegelijkertijd moet je je grenzen kennen. In dit artikel aandacht voor de juridische aspecten van het vak.

Het vak van taxateur is vorig jaar opnieuw uitgeschreven in een lijvig document van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT): het beroepscompetentieprofiel. Dit document, dat mede is gebaseerd op de standaarden van zowel de International Valuation Standards (IVS) als de European Valuation Standards (EVS), geeft richting aan het verwachtingspatroon.

Wat wordt dan eigenlijk verwacht van een taxateur? Dit hangt af van het domein waarin de taxateur actief is, maar op het juridische vlak gaat het om zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aspecten. Denk dan aan zaken als de bestemming, (milieu)vergunningen, zakelijke rechten en huurrechten. Een breed palet aan zaken dat bij elke taxatie moet worden onderzocht.

INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

Het is van land tot land verschillend wat de taxateur precies moet onderzoeken, omdat het wettelijke kader per land verschillend is. In het Red Book van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) wordt in de verschillende richtlijnen duidelijk aangegeven dat de taxateur voldoende diepgang moet bereiken in zijn onderzoeken om de maatschappelijke zekerheid aan een taxatie te mogen verbinden. Dit betekent kort gezegd dat met het uitsluitend opnemen van uitgangspunten (je gaat ervan uit dat iets op een bepaalde manier is geregeld) niet voldaan wordt aan de zorgvuldigheid die nodig is. Taxateurs wordt daarom aangeraden met name de PS1 en de SPS2 uit het Red Book nog eens kritisch na te lezen.

PRAKTISCHE VERTALING

Zo kwam er recent een casus voorbij waarbij een aantal nieuwe woningen is gebouwd, gelegen op eigen grond maar waarbij als onderdeel van de woning ook een appartementsrecht behoort van het gezamenlijke zonnepark van deze woningen. Dit betekent dat een koper dus zowel een grondgebonden woning koopt plus een appartementsrecht waar zijn eigen zonnepanelen liggen. Voor de noodzakelijke aansluiting van de kabels van het gezamenlijke park naar de individuele woning is een mandeligheid gevestigd met opstalrecht voor de doorvoer door het openbare gebied. Als taxateur kost het wat lees- en denkwerk om een dergelijke constructie te doorgronden en vervolgens te vertalen naar de waardering.

Werk zorgvuldig en vooral consequent. Maak als taxateur een controlelijst en werk in een vast stramien.

DOORGRAVEN

Als taxateur moet je dus altijd gedegen onderzoek doen naar alle juridische aspecten. Dat betekent doorgraven tot alle stukken boven tafel zijn en vervolgens deze stukken ook lezen en begrijpen. In de praktijk zien we helaas met grote regelmaat dat de taxateur wel de aktes opvraagt en toevoegt aan het rapport, maar niet de moeite heeft genomen deze echt goed door te nemen.

Recent was er een casus waarbij geen van de betrokken partijen bij de transactie had gezien dat op korte termijn het lopende erfpachtcontract zou aflopen, zonder kans op verlenging. De taxateur die nu gevraagd werd om een taxatie te doen voor een financiering van de verbouwing, deed dit wel en zorgde voor grote paniek bij de eigenaar.

Het nieuwe model taxatierapport wonen lijkt een heleboel nieuwe vragen te stellen rondom zowel de privaat- als publiekrechtelijke aspecten. Echter, nagenoeg alle punten waarvan de taxateur nu wordt gevraagd verslag te doen van zijn bevindingen, zijn zaken die in het verleden ook uitgezocht moesten worden. Het verschil is dat er nu wel melding van moet worden gedaan, waar het vroeger beperkt bleef tot het dossier. Er valt een aardige boom op te zetten over het nut en de noodzaak van het overnemen van alle details in het taxatierapport, maar dat is een keuze die is gemaakt. Dat alle zaken onderzocht en bekeken moeten worden is onvermijdelijk en staat op geen enkele wijze ter discussie.

DE GROOTSTE VALKUILEN

Zonder uitputtend te zijn, hieronder de belangrijkste valkuilen.

• De erfpachtovereenkomst
In bepaalde regio’s komt erfpacht veel voor en in andere nagenoeg niet. Het wettelijk kader is relatief eenvoudig en bestaat uit slechts een paar wetsartikelen. Dat betekent dat het overgrote deel van de afspraken tussen de bloot eigenaar en de erfpachter in de erfpachtovereenkomst zelf staan. Daarbij wordt ook vaak gebruikgemaakt van algemene voorwaarden. Belangrijk dus om zowel de akte van vestiging als de eventuele algemene bepalingen bij elke taxatie weer goed door te nemen en de bijzonderheden over te nemen in de waardering.

• Persoonlijke rechten
Op het moment dat bijvoorbeeld een vruchtgebruik is afgegeven dan is daarover lang niet altijd alles terug te vinden in de openbare registers. Zo was er onlangs een voorbeeld waarbij twee buren hadden afgesproken dat een kamer in het ene huis gebruikt mocht worden door de eigenaar van het andere huis. De deur naar de gang was dichtgemaakt en er was een opening gemaakt in de woning scheidende muur. Natuurlijk niet iets wat je elke dag tegenkomt, maar het vraagt wel om een strikte duiding door de taxateur.

Bij verhuurde woningen is het én goed lezen én goed doorvragen.

• Erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd en zijn dan terug te vinden in de openbare registers. Echter; zeker bij verkaveling of bijvoorbeeld een naamswijziging van een bedrijfsmatige eigenaar, staan de erfdienstbaarheden niet in het laatste document dat in het Kadaster naar voren komt. Lastiger wordt de situatie als een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan. Dan is deze rechtens aanwezig maar is deze niet terug te vinden in de openbare registers. De situatie ter plaatse goed beschouwen en doorvragen bij opdrachtgevers, is dan ook cruciaal.

• Huurcontracten
Bij verhuurde woningen is het én goed lezen én goed doorvragen. Een huurcontract kan monde- ling worden overeengekomen. Als er geen schriftelijke overeenkomst is, moet je doorvragen om de afspraken te achterhalen. Daarnaast komt het heel vaak voor dat partijen afspraken hebben gemaakt in strijd met de wet, waardoor deze afspraken nietig zijn (denk aan onterecht tijdelijke overeenkomsten). De huurder heeft vaak veel meer rechten dan de verhuurder (en de taxateur) zich bewust is.

• De bestemming
Heeft de woning ook wel echt een woonbestemming. Vaak wordt over het hoofd gezien dat een bedrijfswoning geen zelfstandige woonbestemming heeft. Dat heeft echter wel degelijk een significante invloed op de waardering.

• Ontbrekende vergunningen
Op lokaal niveau kunnen aanvullende eisen gel- den rondom een zelfbewoningsplicht of vergun- ningplicht voor verhuur. Verifieer als taxateur of deze vergunningen benodigd zijn en zo ja, of deze zijn verleend.

FOUTEN VOORKOMEN

Een fout(je) maken overkomt elke taxateur een keer. Een groot deel is gelukkig te voorkomen door zorgvuldig maar vooral consequent te werken. Maak als taxateur een eigen controlelijst en werk in een vast stramien. Neem de tijd om alle verzamelde informatie ook goed door te nemen. Vraag door als dit nodig is of raadpleeg een specialist. Blijven er onduidelijkheden of onzekerheden over, benoem deze dan expliciet in het rapport. Zo begrijpt de lezer waar het risico zit en waar je als taxateur vanuit bent gegaan. Op die manier kan de taxateur voorkomen dat hij onnodig voor de (tucht)rechter mag verschijnen.

---

Dit artikel is geschreven in opdracht van Vastgoed Actueel en is ook gepubliceerd in het digitale magazine, editie nr. 10 2021. Meer informatie over Vastgoed Actueel vindt u op de website: https://vastgoedactueel.nl/